评地：小行万元地将拍 好地段高要求房企求娶不易

　　365地产家居网 南京讯“红五”刚过，在南京楼市创造了近七年来最“摇摆”的销售数据后，南京土地市场也再度蠢蠢欲动。近期将有多幅地块开拍，本周365评地团实地探访位于城南小行区域的万元地块NO2015G12，这幅地块将于6月18日正式拍卖。主城南、近河西、好地段、大体量，这块高价地颇为瞩目。

　　【雨花台区赛虹桥街道凤凰三二期地块 】

　　地块四至：东至国有空地，南至软件大道，西至规划道，北至南京地铁集团有限公司用地。

　　出让面积：35358.93㎡

　　规划用地性质：Rb商住混合用地

　　出让年限：商业40年 住宅70年

　　容积率：1.01R3.26

　　挂牌出让起始价：117700万元

　　挂牌出让最高限价：171700万元

　　起始楼面价：10211元/㎡

　　加价幅度：2000万元或其整数倍

　　竞买金：23540万元

　　NO2015G12雨花台区赛虹桥街道凤凰三二期地块，起拍楼面地价达10211元/㎡，最高限价高达14895元/㎡，容积率大于等于1.01，小于等于3.26。该地块东至国有空地，南至软件大道，西至规划道，北至南京地铁集团有限公司用地，是一块商住混合用地。起拍价达10211元/㎡! 城南3.5万㎡商住地今挂牌

　　365评地团驾车从河西出发，沿着河西大街上高架桥到软件大道，短短十分钟便到达该地块。现场可以看到，该地块在软件大道旁，紧邻恒大华府，门口便是一个公交车站，交通非常便利。

　　到达现场，365评地团目测已该地块已经荒置很久，且唯一的入口已被墙体封堵，不过评地团发现入口边的矮墙被前人有序堆放了些石块，高度刚好够一个成年人轻松翻入墙内。从留在墙上的印迹来看，已有不少房企前来探过地。

　　365评地团翻墙进入地块内部发现，该地块已被初步被平整过，东侧仍保留着原生树丛。南京蓝风房地产投资顾问有限公司常务副总翁忠平认为该地块较为平整，地势较高，应该比地块紧邻的恒大华府要高23米，未来排水不成问题。同时地块南临软件大道，西邻河西CBD，东有小行地铁站，周边有恒大华府、时光澔韵二期、金浦名城世家等成熟大盘围绕，地理优势明显，是城南板块近年来难得的一块佳地。

　　佳地难求，若房企想求娶这幅稀缺地块，下面的要求也得一一满足。据国土资源局公告要求，该地块内商业和办公建筑面积不得低于地上总建筑面积的30%，其中不少于10000㎡的办公用房必须由竞得人或竞得人股权单位自持，不得分割销售和转让，且应作为软件及信息业等研能使用。

　　此外，公告还对该地块内的用于销售和租赁的办公用房作出要求：1是销售和租赁必须经由软件谷管委会同意；2是入驻办公企业须符合软件谷的产业定位。

　　“这就意味着竞拍房企不仅要具备资金实力，还要有一定基础的高科企业的资源，这一点比较难，所以我预测该地块的溢价空间应该比较小。”翁忠平也指出上述颇为棘手的要求也许会成为该地块的最大“痛点”。此外，没有学区也是该地块未来比较“尴尬”的一点。

　　值得注意的是，目前城南板块小行区域新盘迭出，除担起房源供应重任的琥珀森林和恒大华府，区域内还有两大纯新盘金浦翡翠谷与德盈young将于下半年上市。其中以恒大华府与G12地块最为靠近，也最值得竞拍房企参考。

　　恒大华府当初拍得的楼面地价为14033元/㎡，仅比G12地块的最高限价低了862多元/㎡，目前恒大华府在售170-230㎡大平层，均价23000元/㎡，是目前小行区域内均价最高的楼盘。

　　不过翁忠平表示这一未来区域还有升值的空间：“这里最紧邻河西，以后势必会吸引一批本意置业河西的购房者。所以它的均价应该是以河西的价格为标杆，一旦河西站稳30000元/㎡的均价，这里价格达到25000元/㎡应该没有问题。”翁忠平预测道。（365地产家居网 葛潇娴）返回南京365房产网

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