一二线楼市急升温 三四线城市难回暖

　　日前，一则“中国制造史上第二次倒闭潮或来临”的消息引发了地产圈内人士对未来楼市的讨论。有人认为，制造业不景，经历了三次降息、两次降准后，经济尚未见太大起色，因此发出“这样的经济下楼市可能全面回暖吗？”的疑问，但也有人认为，中国爆发大规模经济危机的可能性为零，“楼市从三月开始重新步入回暖通道”已无可否认，楼市尽管迎来新常态，但供求仍决定一切。2015年由于是生育高峰，因此将带来大量换房需求，与此同时，人群的聚集也给大城市的楼市带来机会。

　　PK

　　降温

　　保温？ 看数据

　　一二线城市 楼市先“入夏”

　　楼市在回暖已是不争的事实。上周，国家统计局发布的4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，与3月相比，70个大中城市中，上涨的城市有18个。其中，4个一线城市房价全线上涨，、上海、广州、深圳房价分别环比上涨0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。

　　业界普遍认为，一方面，今年以来国家层面推出了降准、降息、降首付比例等多重利好政策，部分合理购房需求因此得以；另一方面，前期证券市场的剧烈波动也导致一部分避险及获利资金重新流回楼市，从而促进了近期房价的企稳与成交量的放大。

　　与此同时，成交量也在明显上涨。中原地产研究部发布数据显示，5月前四周，全国54城市合计住宅签约套数为194909套，环比上涨幅度达8.3%，其中一、二线城市明显上涨，特别是二线城市复苏明显，环比上涨幅度高达13.1%；而一线城市也逐渐出现了库存明显减少的现象。

　　保温？看人口

　　大城市“增肥” 住房需求大

　　就一线城市而言，“看多”者仍是大多数。在日前举办的2015年改善型置业趋势论坛上，与会的专家学者都认为，只有房子，才看得见，摸得着，所以股市一旦出现问题，这一大波资金肯定会投向房地产，所以房地产在几个月以后预计有一个小，楼市会平稳上升。

　　越秀地产广州公司副总经理伍岳峰指出，由于生育高峰的到来，将为今年的楼市带来大量的换房需求。同时，人群的聚集效应也给超大城市的房地产带来了机会。此外，土地供应的减少更将对房价产生深远影响。

　　中原地产首席市场分析师张大伟也认为，判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他表示，人口的净流入依然是最重要的指标。

　　分化

　　一二线楼市急升温

　　三四线城市难回暖

　　广州南部板块一房企营销人士坦言：“要判断市场是否回暖，仅看两个月的销售数据是不够的。虽然市场有了起色，但到底是受政策影响的短期利好，还是市场整体完全好转，目前仍难下。”

　　有业内人士则指出，目前大多数城市仍处于去库存阶段，虽然常有一线城市个盘成交火爆的信息传出，但整体的楼市并没有出现明显复苏和好转，只不过是走势分化罢了。

　　具体而言，一线城市由于主城区土地资源基本开发完毕，而新涌入的人口却没有减少，在“刚需”旺盛之下，造就了回暖迹象明显。同策咨询研究部总监张宏伟预测，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市，如北、上、广、深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺。

　　不过，与此同时，在三、四线城市，由于当地人口、收入往往和房屋的价格、存量不相称，因此楼市依然是供大于求的格局，其面临的去库存压力比较大。预计各地冷暖不均的基本格局短时间内依然难以改变。

　　财政部财政科学研究所研究员贾康也指出，今年大部分城市很有希望在年内基本完成房地产市场的下行调整，而整个楼市的全局就是一个调整分化中的过程。

　　降温？ 观房企

　　优惠不见少 拼命去库存

　　俗话说：“春江水暖鸭先知。”照常理来说，若成交量涨势喜人的话，就算房企不涨价，也必定会赶紧收紧折扣，以追求利润的最大化。但值得关注的是，“五一”以来，多家大房企的优惠力度却依然不减。

　　在上周举办的第十届珠三角房博会，继恒大喊出“无理由退房”的口号后，颐和地产也加入“3年无条件退房”阵营；富力东山新天地华府二期空中别墅推出30万元抵扣100万元……对此，广东省房协副秘书长、新闻发言人黄毅文认为，这是房企市场潮流，以合理的价格积极销售，降低库存。

　　拿地仍谨慎

　　而土地市场传来的阵阵“寒意”，不仅令楼市春显得有些单薄，也意味着房企本身对后市的谨慎。

　　“现在去库存仍是第一要务，虽然除了一线城市外二线城市也开始回暖，但我们依然很慎重，不会去抢地，三、四线城市我们已经全部撤出来了，未来基本不会再在这些地方拿地。”一位一线上市房企的人士透露。国家统计局的最新数据显示，今年1~4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%。

　　降温？ 观经济

　　制造业不景 “房牛”谁来顶

　　东部板块一上市房企的营销负责人在接受记者采访时直言，现在实体经济尚未明显起色，这其实很值得重视。

　　他透露：“我们盘的买家中有不少是新塘及东莞制造业的老板，他们不少人都抱怨说生意难做，一些企业、工厂已经关门大吉，因此他们趁着楼市转暖把手头的钱都投向了物业的购买。”

　　“制造业不好，经济难言乐观，那楼市未来的承接力何在？”该人士表示。

　　上月底，汇丰控股与Markit联合公布，中国4月份制造业采购经理人预览指数(PMI)从3月份的49.6降至49.2。PMI高于50意味着制造业活动扩张，低于50意味着制造业活动萎缩。

　　当然，目前，多地已加紧部署“中国制造2025”战略，中国制造业又迎来新的发展机遇。

　　趁热打铁

　　6月38盘推新

　　环比下跌两成多

　　海珠半岛终推新

　　据房产相关网站数据中心截至5月22日统计，广州2015年6月预计有38个楼盘推出新货，环比5月推新数（50个）跌24%，同比去年6月（47盘）跌19.15%。

　　区域分布上，中心六区预计有17个楼盘有新货入市，城郊五区则有21盘供货。其中，黄埔萝岗片区最火爆，预计有11盘新货入市。南沙也不落后，预计8盘推新。

　　在6月预计推新的38个楼盘中，住宅共27个，均为洋房。其中，以改善型三四房为主打。据悉，海珠滨江东海珠半岛花园()三期5月底将推出280~310平方米四房。商业方面，商业项目共11个推新，以公寓为主打。

　　优惠折扣方面，6月预计推新的38个楼盘中，已知将推出优惠的楼盘21个，优惠占比55.26%，环比（5月占比52%）涨3.26%。

　　2015年5月（4.27~5.25）广州推货量达5917套，创2015年以来最高值，环比4月（3725套）大涨58.8%，同比微涨2.1%。

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